Investice do nemovitostí mohou mít různé podoby. Od pořízení vlastního bytu až po účast v profesionálně spravovaném fondu. Každá varianta má své výhody i úskalí a liší se nejen výnosem, ale i mírou angažovanosti investora. Zeptal jsem se odborníků na jejich názor.
Pavel Kliment, KPMG
Nákup investičního bytu a investice do nemovitostního fondu jsou rozdílné investice, a to především v požadavku na vstupní kapitál. Pořízení investičního bytu představuje mnohamilionovou jednorázovou investici, zatímco do retailových nemovitostních fondů je možné investovat průběžně po mnohem menších částkách.
Češi odjakživa rádi investují „do cihel“ a nemovitostní fondy tak představují možnou alternativu i pro investory, kteří si pořízení investičního bytu nemohou dovolit. Průměrný čistý výnos retailových nemovitostních fondů se v pěti- až desetiletém horizontu pohybuje na úrovni pěti až šesti procent.
U investičního bytu má výnos dvě složky: výnos z pronájmu a kapitálové zhodnocení bytu. Výnos z pronájmu se pohybuje cca na úrovni tří procent ročně a průměrné kapitálové zhodnocení bylo v posledních deseti letech cca sedm až osm procent za rok. Investičnímu bytu se však investor musí více věnovat v porovnání s nemovitostním fondem, který je pod profesionální správou.
Zdenka Klapalová, KNIGHT FRANK
Foto Michael Tomeš
Pro běžného investora je zpravidla jednodušší a flexibilnější volbou investice do nemovitostního fondu. Tyto fondy nabízejí profesionální správu, mnohdy diverzifikaci napříč různými typy nemovitostí a geografickými oblastmi a skýtají i možnost postupného navyšování investice.
Vstupní kapitál může být výrazně nižší než při koupi nemovitosti, a investor se nemusí starat o nájemce, údržbu ani administrativu. Kvalitní fondy zároveň poskytují stabilní výnos s nízkou volatilitou, a jsou tak vhodné jako součást středně- až dlouhodobé investiční strategie.
Výhodou je také transparentnost – fondy můžeme posuzovat a hodnotit podle velikosti, výnosové historie i míry diverzifikace. Investice do zavedeného realitního fondu či fondů by měla být rozhodně součástí každého vyváženého investičního portfolia.
Nákup investičního bytu je naopak kapitálově náročnější a vyžaduje osobní angažovanost, zejména při pořízení, správě a zajištění pronájmu. I když lze využít služeb správcovských firem, jedná se stále o aktivnější formu investice.
Na druhou stranu přináší vlastnictví bytu investorovi větší míru kontroly a možnost disponovat s majetkem dle potřeby, včetně dlouhodobého držení. Obnáší jak investiční potenciál, tak i nespornou užitnou hodnotu. Byt může v budoucnu sloužit také pro vlastní bydlení.
Pokud má investor dostatek vlastních prostředků nebo přístup k výhodnému financování, může být tato cesta atraktivní zejména v případě preference vlastnit nemovité aktivum a rozhodovat se o jeho využití.
David Bureš, Bureš & partneři
Na portfolio bychom se měli dívat jako na celek – část by měla být ve finančních investicích (akcie, dluhopisy, fondy) a část v konkrétních nemovitostech.
Samotný nemovitostní fond je pouze finanční investice, která neřeší správně diverzifikaci. Výhodou je, že stačí malá suma peněz na první investici, ale nemáte pod kontrolou ocenění nemovitostí nebo velikost úvěru na portfoliu. Pokud by navíc z fondu více lidí začalo peníze vybírat, společnosti mají možnost výběry na určitou dobu zakázat.
Pokud si ale koupíte konkrétní byt, a ještě si půjčíte osmdesát procent na hypotéku, dokážete výnos dostat na jinou úroveň. Dlouhodobý růst nájemného je v Praze přes pět procent a růst ceny nemovitostí je přes osm procent ročně (průměry dle Statistického úřadu od roku 2000). Pokud použijete navíc hypotéku, výnos z vlastního vkladu je třeba v patnáctiletém horizontu dvanáct až čtrnáct procent ročně.
Sám do nemovitostí investuji a za dobře vybraný byt, o který se starám, je mi pak odměnou vysoké zhodnocení. Příkladem může být nejstarší byt v mém portfoliu z roku 2000, který mi dnes generuje zhruba tři sta tisíc korun ročně v nájmech, přičemž původní investice byla 150 tisíc korun.
David Hauerland, Fidurock
Foto Martin Svoboda
Rozhodování mezi koupí investičního bytu a investicí do nemovitostního fondu závisí na prioritách, zkušenostech a přístupu k riziku. Přímé vlastnictví nemovitosti může přinést vyšší výnos, zejména pokud investor využívá hypotéku a disponuje silnou kapitálovou pozicí.
Vyžaduje však aktivní správu, od hledání nájemníků přes řešení provozních záležitostí až po právní agendu spojenou s neplatiči. Pro mnoho lidí může být tato forma investice časově i psychicky náročná, obzvlášť pokud vlastní více nemovitostí.
Nemovitostní fondy naproti tomu nabízejí jednodušší a pasivní způsob investování a představují tak přirozenou volbu pro investory, kteří hledají klidné zhodnocení svých financí bez nutnosti řešit každodenní provozní realitu. Zatímco nákup bytu může být vhodný pro zkušené investory s dostatečnými zdroji a chutí nemovitosti aktivně spravovat.
Ondřej Záruba, Future X1
Doporučujeme využít služeb transparentního fondu, který zveřejňuje akviziční náklady i valuace jednotlivých bytů. Jednak takový fond dosáhne lepší akviziční ceny a jednak disponuje průběžnou likviditou za výrazně nižších provozních nákladů. Nehledě na to, že se jedná o extrémní časovou úsporu. Fondy navíc disponují diametrálně robustnější analytikou předcházející investičním rozhodnutím.
The post Investiční byt, nebo nemovitostní fond? Experti popisují klady i zápory appeared first on Forbes.
