Z budování se stal boj mezi developery a úředníky, říkají šéfové Karlín Group

Forbes Před 7 hodinami

Přezdívá se mu Pan Karlín. Důvod je jednoduchý. Serge Borenstein je jednou z nejvýznamnějších postav pražského realitního trhu, které už od devadesátých let proměnily Karlín v živou moderní čtvrť. Konkrétně Borenstein zde stál za klíčovými projekty, jako je Corso Karlín, Forum Karlín, Kotelna nebo za rezidenčním projektem River Diamond či administrativní budovou Keystone.

Právě v Keystone má Borensteinova společnost Karlín Group nyní své sídlo. Serge firmu vede se svým společníkem Janem Ludvíkem a plány na přeměnu Prahy i jejího okolí mají oba velké. Nové projekty se stovkami bytů chtějí Borenstein s Ludvíkem vybudovat například v Libni, Chuchli nebo v Holešovicích.

V pražských Holešovicích se mimochodem nacházejí pozemky, které jim v posledních letech přidělávaly nejvíce vrásek. O budoucnosti společného podniku Karlín Group se skupinou CPI a pražským dopravním podnikem nazvaným Nové Holešovice nebylo ještě donedávna jasno.

Projekt se stal jablkem sváru uvnitř pražské vládní koalice, mimo jiné i v souvislosti s korupční kauzou Dozimetr. Letos v květnu ale nakonec rada rozhodla, že dopravní podnik může své pozemky do společného podniku prodat a budoucí výstavba nad stanicí metra Nádraží Holešovice je tak blíže realitě.

Karlín Group se přitom projektu, který má za cíl okolí holešovického nádraží pozvednout podobně, jako se to povedlo v Karlíně, věnuje už více než osm let. A samotná výstavba je ještě několik dalších let vzdálená.

O dost blíže jsou ale další nové projekty Karlín Group, včetně spojenectví se skupinou PPF na výstavbě prémiového bydlení v Libni. Ve velkém dvojrozhovoru pro Forbes Borenstein s Ludvíkem popisují další směřování společnosti a také směr, kterým by se podle nich měl ubírat development v Česku.

V rámci Prahy a jejího okolí jste teď rozkročeni docela široce. Na kterých projektech nyní Karlín Group pracuje?

Serge Borenstein (SB): Řekl bych, že naším největším projektem je aktuálně spolupráce, respektive joint venture, s PPF v Praze 8 v lokalitě Na Košince. Další náš projekt už je ve výstavbě, jde o Bubenskou. A chystáme také velký projekt v Libčicích nad Vltavou, kde jsme koupili pozemek u řeky, vedle vlakového nádraží. To je aktuálně naše hlavní práce.

Jan Ludvík (JL): Dodal bych ještě Chuchli, což je velký projekt v sousedství dostihového závodiště. Ale tam jsme teprve na začátku. Už máme nicméně nějaké nápady a návrhy výhodné pro město, i v kontextu městského parku, který chce Praha na sousedních pozemcích budovat. A my k tomu můžeme přispět.

Je tam prostor pro tisíce nových bytů a další funkce. A zároveň je to velké transformační území a bývalý brownfield, protože pozemky původně sloužily skleníkům.

V Libčicích nad Vltavou máme také brownfield, je to bývalá továrna, a počítáme tam s několika stovkami bytů a analyzujeme možnosti přinést tam nový koncept seniorského bydlení, což je něco, na co se teď zaměřujeme a snažíme se studovat různé příklady ze zahraničí.

Zároveň mají Libčice některé průmyslové pozemky, které pořád slouží průmyslu, a v budoucnu se můžeme bavit i o jejich přeměně. Ale v tuto chvíli je neovládáme.

Takže se soustředíte především na brownfieldy?

JL: Rozhodně. I ten zmiňovaný projekt Košinka, na kterém spolupracujeme s PPF, je velký rezidenční projekt, který budeme stavět ve třech, možná čtyřech etapách, protože je to více než tisícovka bytů. A je to také transformace brownfieldu.

SB: Je to dobrý pozemek. Blízko řeky, blízko libeňské mariny, blízko ke Karlínu. Byl to trochu schovaný poklad.

V jaké fázi ten projekt teď je?

JL: Pro první etapu už jsme požádali o stavební povolení. Takže za půl roku bychom snad mohli začít stavět.

Nejsledovanějším vaším projektem ale pravděpodobně budou Nové Holešovice, který chystáte v rámci společného podniku s CPI a pražským dopravním podnikem. Po letech politických sporů v rámci pražské koalice se projekt dostává do další fáze. Rada města dala dopravnímu podniku povolení pozemky do společného podniku prodat. Berete to jako dílčí úspěch?

SB: Minulost tohoto projektu není zrovna příjemná. Ani pro nás, ani pro politiky. Jen bych dodal, že po nějakých osmi letech bojů, vyjednávání a hledání kompromisů jsme konečně dosáhli řešení, které uspokojí všechny strany. Lituji jen toho, že to bylo celé tolik zpolitizováno. Ale výsledku určitě nelituji a musíme s tím, co bylo kolem, nějak žít.

JL: Byla to hrozně dlouhá a bolestivá zkušenost. Máme teď samozřejmě radost, že jsme to, v uvozovkách, dotáhli do vítězného konce. Ale na druhou stranu nám ani nic jiného nezbývalo. V určitém okamžiku se začalo hrát o reputaci naší společnosti.

Kdybychom z toho dealu odstoupili a šli pryč, tak by na nás akorát zůstal stín pomluv, které na nás byly vytažené. Mě osobně se lidé z mého okolí několikrát ptali, jestli mi to stojí za to s ohledem na všechny peripetie. Nicméně stalo se.

Pro mě je to zkušenost, kterou bych nerad v budoucnu opakoval. A ani bych ji nikomu nedoporučoval. Na druhou stranu pro rozvoj toho území je to jedině dobře. Protože se konečně v tom místě může začít něco dít. A na ty naše půtky se pravděpodobně časem zapomene. A je dobře, že se už můžeme bavit o tom, co tam má vyrůst za domy, jaký tam má být veřejný prostor a tak dále.

Co to tedy teď znamená pro vás a jaké budou další kroky?

SB: Nejprve se musíme dostat do pozice, ve které můžeme prezentovat institucím a veřejnosti schéma celého projektu. To je naše priorita, protože v současnosti je to místo skoro jako válečná zóna. A samozřejmě musíme pokračovat ve vyjednávání, jelikož je ještě hodně věcí, dohod a smluv, které se musejí vyřešit.

Hlavní ovšem je, posadit k jednomu stolu výběr českých a zahraničních architektů, aby v rámci výběrového řízení poskytli ucelený projekt pro Pražany.

Takže chystáte soutěž?

SB: Ano, to bude to první, na co se budeme chtít zaměřit.

Máte už nějakou vizi, jak nová čtvrť bude vypadat? Můžeme tam očekávat bydlení, kanceláře, obchody?

SB: Shrnul bych to takto: často jsme oceňováni za to, co se nám podařilo vytvořit v Karlíně. A něco podobného, jen ještě lepšího, chceme udělat i v Holešovicích.

JL: Od začátku byl plán neomezovat se v rámci urbanisticko-architektonického workshopu čistě jen na pozemky samotného společného podniku, ale podchytit urbanisticky celou širší oblast. I my vlastníme ještě nějaké pozemky v blízkém okolí, CPI, náš partner, také. A tím nemyslím nutně Bubny.

Platí dohoda, že bychom analyzovali a připravili „master plan“ v tom širším území. Ty pozemky nemůžete jen tak vytrhnout z kontextu, jsou tam nějaké infrastrukturní záležitosti a podobně. Takže i funkce budou odlišné podle toho, o jakou část území zrovna jde.

Konkrétně pozemky společného podniku jsou asi v tom nejvíce frekventovaném bodě dopravního uzlu, s komunikacemi okolo, nádražím, metrem. Takže to bude vhodné místo spíše pro komerční funkci než pro bydlení, byť bydlení nevylučuji třeba na bázi nějakého krátkodobého ubytování.

Ale v dalších částech celého toho území mohou být příhodnější pozemky pro rezidence. Celá čtvrť bude zkrátka mix a jako celek musí působit jako část heterogenního města krátkých vzdáleností. Měly by tam být všechny funkce, které lidé k bydlení potřebují.

Takže nejprve vznikne master plán celého území a pak teprve návrhy konkrétních staveb?

JL: Ano. Vycházíme z toho, že Praha navrhuje změnu územního plánu a na podkladu té změny a územních studií, které město připravovalo, bychom chtěli nejdříve pracovat na architektonicko-urbanistickém master planu a teprve následně případně pracovat na detailní architektuře konkrétních budov. Ale nejprve musí v tom území fungovat vše z hlediska dopravní obslužnosti, pohybu lidí, návaznosti funkcí.

S jak velkou investicí počítáte. Nebo je na odhady ještě brzy?

SB: To záleží na tolika okolnostech, že nějaká čísla bychom teď ani neodhadovali. V horizontu několika měsíců bychom mohli být schopni nějakou částku odhadnout, ale teď je ještě brzy. Ale rozhodně půjde o velký projekt.

JL: Dá se nicméně předpokládat, že právě projekt na pozemcích společného podniku bude takovým otvírákem v tom celém území, protože je přímo na stanici metra a půjde o středobod celého rozvojového území.

Jak bude fungovat spolupráce s CPI? Budete budovat společně, nebo si projekt nějak rozdělíte? Přece jen, CPI je spíš velká investiční skupina, vy máte hodně zkušenosti s budováním města.

JL: Já myslím, že i CPI má hodně zkušeností v developmentu budov. Ale je fakt, že naším know-how je právě ten masterplanning. Spoustu našich projektů jsme vydupali ze země z hlediska scelování pozemků, přípravy master plánu a ve finále jsme pak z těch budov sami stavěli třeba zlomek.

Když se koukneme například na River Gardens nebo libeňské Docky, tak to jsou projekty, které jsme na začátku připravovali my, ale ve finále ty stavby realizoval někdo jiný. To se může stát i v případě Holešovic.

Ale nic není rozhodnuto. Navíc dnes ještě není ani schválená změna územního plánu, která je jednou z klíčových věcí, co musí nastat, a to je v rukou města.

SB: Dodal bych, že spolupráce s CPI, která už běží nějakou dobu, byla velmi dobrá. A nemáme důvody se něčeho obávat.

Na nástin nějakého harmonogramu je, předpokládám, taky ještě brzo.

SB: Kdybyste se mě na harmonogram ptal před osmi lety, asi bych vám řekl, že budeme za tři roky stavět. Takže je to ošemetné. Máme za partnera veřejnou instituci vlastněnou Prahou, to musíme brát v potaz.

Začneme pracovat co nejdříve a zodpovědně, ale odhadování přesnějšího harmonogramu není snadné. Může to trvat dalších minimálně pět let, než se dotáhne plánování a stavební povolení. A pak samozřejmě nějakou dobu potrvá výstavba.

JL: Můžeme vždycky plánovat jen v těch ideálních scénářích bez obstrukcí, bez průtahů. To neumíme nikdy dopředu odhadnout, jestli nastanou, jak dlouho zaberou a tak dále. Tady je to navíc podmíněné přijetím změny územního plánu, kterou Praha už několik let připravuje ke schválení, a to ještě před tím, než bude případně schvalován metropolitní plán.

Pokud by se změna přijala a nebyly by žádné průtahy a obstrukce, tak by do těch pěti let mohly stát už první budovy.

Vzhledem ke zkušenostem z Prahy ale průtahy asi očekáváte, je to tak?

JL: Předpokládali jsme, že když budeme dělat společný podnik s městem, tak že bude vůle na straně města ty procesy alespoň nekomplikovat. A zatím bych s tím dopředu klidně i optimisticky počítal, ale po tom, co jsme viděli při schvalování smluv společného podniku, tak samozřejmě může nastat i opak. Zpolitizovat se dá evidentně vše.

Přitom je to místo, kde by město mělo mít o nějaký posun zájem.

JL: To jsme si před osmi lety mysleli také.

Díváte se i na další příležitosti ke koupi?

JL: Každý den.

SB: Já věřím, že development tak, jak funguje nyní, nemá moc budoucnost. V Česku, ale i v jiných zemích, musí přijít kompletní přeměna toho, jak developeři staví město. Bude potřeba mnohem větší zapojení mezi profesionálními developery a městy samotnými. Tak, jak je to nyní, se mi zdá, že to nemůže fungovat.

Proč?

SB: Opět jsme u toho, že je celá výstavba ve městech mnohem více zpolitizována. Jenže výstavba ve městě přece není jen politika. Je to strategie celé společnosti a obyvatel. Tak to ale nikdo v Praze nebere.

Za posledních dvacet let se z budování stal mnohem více boj mezi developerem a stavebním úřadem nebo městem. Není to spolupráce, ale snaha každé strany zvítězit nad tou druhou. To není vůbec konstruktivní přístup.

Samozřejmě zobecňuji, jsou politici i úředníci, kteří jsou naladění jinak, ale obecně to tak zkrátka je. A proto to trvá v průměru sedm, osm let než v Praze získáte povolení k výstavbě. To není normální. Rozumím tomu, že Praha má určitá specifika, památkáři tu mají silné postavení a musíte je respektovat, ale i tak je to neuvěřitelně dlouhá doba.

JL: Ani město samo navíc nedokáže pružně reagovat na své potřeby. Když development tak dlouho trvá, je to špatně i pro město. Tedy alespoň pro město, které se chce rozvíjet. To je otázka politické vize.

Samozřejmě mohou existovat i města, kde politici v duchu hesla „not in my backyard“ prostě nechtějí dělat nic, protože všechno nové nějakým způsobem obtěžuje stávající obyvatele. Zabírá jim to místo, kapacity ve službách, přináší to hluk, dopravu.

S tím se ale přece můžete vypořádat investicemi do dopravy, do služeb, škol nebo taky můžete těm lidem říct: „Stop, my nemůžeme zakázat výstavbu jen proto, že dva roky je hlučná a práší se z ní. To je přirozené a vy všichni, kdo tu bydlíte, žijete v domech, jejichž výstavba tehdy přinesla stejné nepohodlí.“

Je to prostě o vedení města, jakým způsobem vytváří obraz o vlastním rozvoji a investorech, kteří ten rozvoj ve finále realizují. A pokud tomu vedení města nepomůže, tak ani úředníci pak nemají motivaci se k investorům chovat nějak přístupněji.

Já bych nedával vše za vinu úředníkům jako lidem, ale je to i celý systém stavebního zákona, který jim možná někdy ani neumožňuje být vstřícnější, protože by tím něco porušili.

Když to obrátím, Serge má pravdu, něco se bude muset změnit, protože takhle by Praze i dalším městům ujel vlak v konkurenci s jinými velkoměsty ve střední Evropě, kde jde rozvoj kupředu. Ale začíná to u politické reprezentace a obrazu toho, jak se investoři prezentují navenek.

I ta změna, pokud se k ní někdo odhodlá, ale bude dlouhý proces, nebo ne?

JL: Čím déle se to bude oddalovat, tím to bude horší a delší. Já bych si strašně přál, aby se vystupování politiků ve vztahu k developmentu změnilo už mnohem dřív a investoři měli o něco snazší podmínky pro práci. A řekl bych, že by to mohlo jít i vcelku rychle.

Dá se přijmout stavební zákon nebo jeho zásadní novela, která to nějak ukotví. Dá se v rámci jedné volební kampaně přihlásit k tomu, že je tu nějaký politik pro to, aby podpořil rozvoj, protože rozvoj přináší nějaké benefity. Musí se to těm lidem také vysvětlit.

Dneska mají lidé většinou pocit, že nová výstavba jim jen bere místo, výhled, místo ve školách a přidává na ulici nová auta. A nikdo jim nevysvětlí, co to přináší z hlediska daní nebo sekundárních efektů. Že možná ti lidé, kteří nadávají, se ve své práci podílejí sekundárně na tom developmentu a mají díky tomu zaměstnání.

A navíc budou mít jednou děti, které také budou někde potřebovat bydlet. Kdo se chce dnes dívat na to, jak naše děti vyjdou z vysokých škol a nemají šanci dosáhnout na vlastní bydlení?

SB: Položil jste si někdy otázku, proč je bydlení v Praze tak drahé? Chybí tu totiž ten produkt. A to je důležité. Představte si, jak politici dlouho pracují třeba na metropolitním plánu. Tohle zpožďuje vše a ceny rostou. A pak akorát zaznívá: podívejte se, co dělají ti developeři, jak zdražují. Ale pokud bychom mohli stavět dostatečné množství bytů, byly by ceny přijatelné.

A je v Praze pořád ještě dostatek pozemků, kde stavět?

JL: Určitě tady volné pozemky jsou. Jsou extrémně drahé, protože čeho je málo, to je drahé. A mohlo by jich být mnohem více a v kratším čase, což je otázka především územního plánování a odblokování některých rozvojových území. Je ale potřeba umožnit výstavbu i ve stabilizovaném území.

Často se mluví jen o velkých rozvojových územích typu nádraží Žižkov, Bubny a podobně, ale gró výstavby je tak jako tak ve stabilizovaném území, to znamená v prolukách nebo v místech, kde se transformuje malý areál v něco nového. I tam máme plno překážek z hlediska norem a regulativů, které to buď komplikují, nebo přímo znemožňují.

Jak velké je aktuálně vaše portfolio, kolik bytů máte v přípravě?

JL: Projekty máme v různých stadiích přípravy a nechci, aby to znělo tak, že zítra jdeme stavět stovky a tisíce nových bytů. Ale v zásadě to jsou stovky až tisíce nových bytů a nejen to.

Bavíme se i o seniorském bydlení, o tom, že bychom rádi postavili nějakou další studentskou rezidenci v Praze. I proto usilovně hledáme pozemek. Ale bohužel jsou pozemky drahé, protože na nich chce každý stavět byty, a je tak obtížné je shánět i pro jiné funkce.

V případě studentského bydlení to plánujete jak? Projekt postavíte a prodáte investorovi, nebo byste ho i provozovali?

JL: Jsme developer, takže stavíme a pak hledáme vlastníky, kteří si od nás tu studentskou rezidenci koupí a provozují ji, protože my nemáme ambici nic provozovat, ani to není náš core byznys.

Ještě by mě zajímala budoucnost Karlín Group. Zaznamenal jsem, Sergi, že se pomalu připravujete na předání kormidla.

SB: Byl bych blázen, kdybych nezvažoval možnost, že jednou v Karlín Group skončím. Neříkám, že to bude zítra, ale v následujících pár letech k něčemu takovému dojde. Můj pohled na to je takový, že bych si moc přál, aby Karlín Group pokračovala dál i po mně.

Protože Karlín Group jsem nikdy nebyl jen já, vždy to byla skupina lidí. A nevidím nikoho lepšího, než je Jan, aby pokračoval v řízení skupiny. Není to změna, ale přirozený vývoj. Jan byl vždy více zapojen do každodenního managementu, já se snažil hledat vize a území, která budeme developovat, což je tedy pořád složitější.

Takže v současnosti je Serge více přes strategické směřování a Jan se věnuje dennímu řízení firmy?

SB: Pořád jsme partneři, takže na všem spolupracujeme, ale je to tak, že já se soustředím více na ty strategické záležitosti než na denní řízení.

JL: Snažím se převzít trochu víc té nudné práce, aby Serge měl čas na přemýšlení o vizích. A myslím, že nám to tak funguje skvěle. Společná diskuse je teď více o tom, že jednou budu muset převzít více odpovědnosti i za ty vize.

Chystáme se na to, nic se neděje narychlo, ale také chceme připravit lidi ve firmě na budoucnost. Protože já se aktuálně necítím na to, že bych v blízké době odcházel do důchodu, až Serge byznys opustí. A budu rád pokračovat pod značkou, kterou Serge založil.

A jaké jsou ty vize na delší časové období?

JL: V uplynulých letech jsme budovali menší projekty v posledních volných místech v Karlíně, protože jsme měli pocit, že bychom měli být těmi, kdo ty mezery zaplní. Že je to symbolické.

Jako je třeba předloni dokončený Iconik?

JL: Přesně tak. Iconik, Dva domy, Kay River a podobně. Ale cítíme vášeň pro velké projekty a masterplanning a rád bych na takových projektech pracoval. Je to asi přirozený vývoj toho, co jsme dělali v posledních dvaceti letech.

Pokud budou okolnosti příznivé, můžeme v čase růst, ale zároveň nepotřebujeme meziročně růst trojnásobně. Byli jsme teď několik let aktivní v rezidenčním developmentu, dávalo nám to smysl, ale byl bych rád, kdyby se nám podařilo postavit nějakou další kancelářskou budovu podobné té, ve které teď sedíme.

A chceme pokračovat i ve studentském bydlení, senior housingu. Tam vidíme velký potenciál.

The post Z budování se stal boj mezi developery a úředníky, říkají šéfové Karlín Group appeared first on Forbes.

Pokračovat na celý článek