V roce 2023 koupil majitel českého a slovenského Remaxu David Krajný franšízu na Ukrajině. Prodávali ji tehdy američtí majitelé, kteří se kvůli obavám z války chtěli ze země stáhnout. Teď podle Krajného ukrajinský byznys šlape dobře. „V průměru otevíráme každý měsíc novou pobočku,“ říká muž, který před vstupem na trh realitních kanceláří působil ve vrcholovém managementu americké firmy Wrigley.
Dobře je na tom podle něj i tuzemský Remax, který i přes škobrtnutí trhu v roce 2022 neustále roste. Aktuálně je na patnácti procentech tržního podílu a cílí na třicet procent.
V budoucnu se možná k české, slovenské a ukrajinské franšíze přidá i nějaká další. „Když se nám daří, hledám vždycky další metu,“ prozrazuje Krajný v rozhovoru pro Forbes. Zároveň ale dodává, že za růstem Remaxu není jen počet transakcí, ale i neustále zdražující nemovitosti.
Posledně jsme spolu dělali rozhovor před třemi roky. Tehdy v Česku stoupala inflace, čekal se propad realitního trhu a developeři začali odkládat některé projekty. Teď je trh úplně jinde, ceny rostou, poptávka je vysoká. Jak to období ovlivnilo Remax? Mělo na vás ochlazení poptávky nějaký vliv?
Když dojde k ochlazení trhu, je to pro nás paradoxně dobře. My toužíme po růstu tržního podílu. Když se trhu daří, je snadné nemovitosti prodávat a přibývá i samoprodejců. Když je trh slabší, mizí z něj neprofesionální makléři a kanceláře a ti silnější, jako my, posilují. Náš tržní podíl proto vzrostl a pokles jsme prakticky nezaznamenali. Rosteme neustále.
Ochlazení se týkalo spíše developerů, sekundárního trhu moc ne. Inflace sice zvýšila úrokové sazby hypoték, takže byly hůře dostupné, ale zároveň lidé rychle zjistili, že je lepší mít peníze v nemovitosti, než je nechat znehodnotit inflací. To ochlazení trvalo možná půl roku, pak lidé zase začali investovat.
Jak jste na tom tedy teď s čísly?
Před třemi lety jsme byli na ročním obratu kolem miliardy korun, letos to vypadá na miliardu a půl a možná víc. Za prvních osm měsíců roku máme provizní obrat miliardu. To je pětadvacet procent nad minulým rokem.
Ale upřímně, růst mi radost zas tak nedělá. Vidím za ním nemocnou ekonomiku. Inflace se projevuje v rostoucích cenách bytů a investičních komodit obecně. Když lidé mají víc peněz, nekoupí si víc piva nebo špaget, ale snaží se investovat. Přetlak peněz na trhu byl už neúnosný a to se právě projevilo na inflaci.
Samozřejmě zdražily i vstupy, hlavně energie. Vyšší inflace tu ale pořád skrytě je, protože ekonomika funguje na dotacích a dluzích, což platí pro celou Evropu. V Česku je růst cen ještě umocněný tím, že se nedaří stavět, zvlášť v Praze, která tvoří třetinu trhu. Nabídka je omezená, poptávka velká a ceny rostou. V Polsku, kde se staví rychleji, ceny stagnovaly nebo šly dolů a ve Varšavě jsou nyní nižší než v Praze.
O nedostupnosti bydlení se mluví už dlouho. V poslední době je to ale možná ještě častěji skloňovaná problematika. Možná i kvůli blížícím se volbám. Dostali jsme se do velkého problému, kdy ani lidé s nadprůměrnými mzdami na vlastní bydlení nedosáhnou?
U nás byl historicky podíl vlastního bydlení extrémně vysoký. Lidé často zdědili byt po rodičích nebo prarodičích, nebyli moc mobilní. V zahraničí je ale podíl nájemního bydlení zhruba dvakrát vyšší než v tuzemsku. A to se teď začíná vyrovnávat.
Je ale pravda, že nižší střední třída už má problém si vlastní bydlení pořídit. Mzdy sice rostou, ale jen tak, jak roste produktivita, a ta v Česku moc nestoupá. Zato nemovitosti zdražují příšerně rychle.
Byly roky, kdy Remax celkově vzrostl o čtyřicet procent, z toho počet transakcí stoupl jen o deset procent, zbytek tvořila samotná hodnota nemovitostí. Letos je růst vyrovnanější. Zhruba polovinu našeho růstu tvoří více transakcí a polovinu růst cen.
Před volbami je samozřejmě dostupnost bydlení velké téma, ale ono bylo vždycky. Politici se toho chytají, realita je však jiná. Viz například digitalizace stavebního řízení. Systém je zkrátka strašně zkostnatělý.
Například v Polsku je přístup jiný. Developer řekne, že chce stavět pět pater, a úřady mu odpovědí: „Proč jen pět, postavte jich dvanáct.“ V Česku mu vzkážou: „Proč pět, stavte jen čtyři.“ Já jsem měl dřív Polsko na starosti a po revoluci jsem ho považoval za zaostalé. Dnes je to naopak.
Největší problém je dostat se do Varšavy přes české území, kde není, ve srovnání s Polskem, vybudovaná kvalitní dálniční infrastruktura. V naší zemi se čas zastavil před třiceti lety. Je to smutné, jak jsme dopadli.
Ještě se vraťme k tomu tržnímu podílu. Před třemi lety jste měli zhruba deset procent trhu. Jak jste na tom teď?
Teď jsme na patnácti procentech.
A pořád míříte k třiceti procentům?
Ano, ale jde to pomaleji, než jsem si myslel. V byznysu se zbožím jsme měli pětadevadesátiprocentní podíl, ale to byl úplně jiný typ podnikání. Realitní byznys je vztahový, proto to jde pomaleji. Ale s vývojem jsme spokojeni.
Když se podíváme víc do budoucnosti – máme nízkou porodnost a starší generace, které privatizovaly byty, postupně odcházejí. Může se stát, že se na trh dostane tolik bytů, že ceny začnou klesat? Může demografie takto zahýbat s trhem?
Myslím, že je to vždycky specifické podle místa. Jsou oblasti, například ve středních Čechách, kde stojí spousta domů nebo bytů, z nichž některé jsou prázdné. Ale velká města kopírují vývoj ve světě.
Nemyslím si, že Praha bude mít tři miliony obyvatel jako Chicago, ale lidé prostě chodí za prací. Do určité míry to ovlivní infrastruktura – třeba rychlodráha na Mělník nebo Kladno. To logicky zvedne ceny i v těchto lokalitách.
Nicméně nemyslím si, že by v budoucnu v Praze nebo v Brně nastal přebytek bytů. Naopak jich chybějí tisíce. Jediným řešením je stavět nové. Navíc je tu přirozená migrace. Ceny proto nebudou klesat.
Nemovitosti vždycky v čase uchovávají hodnotu. Inflace tu bude spíš vyšší, protože ekonomika jede na dluh. Máme nejen nevyrovnaný rozpočet, ale i obrovské dluhy, o kterých se už tolik nemluví.
Před dvěma lety jste vstupoval na ukrajinský trh, kde jste koupil další licenci Remaxu. Jak se vám tam daří?
Paradoxně dobře. V průměru otevíráme každý měsíc novou pobočku. Samozřejmě si všichni přejeme, aby to nesmyslné zabíjení skončilo. Já byl až příliš velký optimista, myslel jsem si, že válka skončí už letos. Ale působí to na mě dojmem, že je to pro někoho byznys.
Aby se mohlo zbrojit, musí existovat nepřítel. Někdy mám pocit, že někomu nevyhovuje, aby válka skončila. Je to smutné. Válka je byznys, a kdo tvrdí opak, buď v tom má podíl, nebo je naivní. Lidé se ale dokázali přizpůsobit a žít dál.
Na východě je ten byznys mrtvý, ale střed a západ Ukrajiny dokonce roste. Ten trh je obrovský – potenciál je sedmkrát větší než v Česku. Rozdíly jsou tam ale obrovské.
Kyjev je moderní metropole s mrakodrapy a nemovitostmi za miliony dolarů, ale na venkově jsou domy s hliněnými podlahami. Ty lidi obdivuju, jak dokážou v takových podmínkách fungovat. My je podporujeme, jak můžeme, a doufáme, že válka brzy skončí.
Proč jste se rozhodl jít na Ukrajinu? Četl jsem, že tehdy licenci prodávali Američané, kteří se zalekli války a z Ukrajiny chtěli odejít.
Historicky jsem měl Ukrajinu na starosti už v době, kdy jsem pracoval ve Wrigley. Tehdy tam nikdo nedokázal obchodně proniknout a zahraniční kolegové to vzdali. Já měl zkušenosti z východu, znal jazyk, a tak jsem to vzal.
Když jsem začínal, měli jsme nulový podíl na trhu. Za deset let jsme měli devadesát procent. Našel jsem tam skvělého člověka, který paradoxně neuměl anglicky, ale byl to výborný obchodník. Udělal jsem z něj country manažera a s jeho pomocí jsme dosáhli skvělých výsledků.
Stali jsme se rodinnými přáteli, dokonce jsem křtil jeho syna. Později založil velkou distribuční firmu s tisíci zaměstnanci a obrovskými obraty.
Když vypukla válka a původní majitelé licence se lekli, dali jsme se zase dohromady a rozhodli se franšízu koupit. Samozřejmě je problém sehnat tam mužské zaměstnance, většina musela na frontu. Ale v realitách to zase tolik nevadí, i v Česku máme mezi makléři více žen.
Nevnímáte to jako riziko? Je to přece jen země ve válce. Funguje tam byznys standardně?
Standardně bych neřekl, protože nikdy nevíte, kdy se třeba vyhlásí letecký poplach. Ale víte co? Já jsem se naučil, že čím větší riziko, tím větší příležitost. Když jsem vstupoval na český a slovenský trh, byl úplně v plenkách. Byl neorganizovaný, neprofesionální a neutěšený.
Navíc vnímání realit bylo mizerné, lidé si domy prodávali sami. Spousta lidí se mě tehdy ptala: „Ty jdeš z korporátu do takového byznysu?“ Bylo to riziko, ale právě v té době byly největší příležitosti. Když už je byznys etablovaný, tak příležitostí ubývá.
Takže na Ukrajině je ten trh podobně v plenkách jako tehdy tady?
Naopak, funguje velmi profesionálně. Realitní kanceláře jsou tam technologicky i byznysově dál, než bychom čekali. My často východ podceňujeme, ale ten rozdíl je hlavně ve velikosti trhu a v tom, že lidé tam mají hlad a chtějí makat.
V Česku už se projevují opačné tendence. S mým generálním ředitelem Honzou Hrubým říkáme, že mladí, kteří přijdou na pohovor, chtějí takzvané tři K. Kilo, káru a klid. Ale člověka, který se hned v prvních minutách pohovoru ptá na home office, nechceme.
Máte ambici rozšířit licence i do dalších zemí? Kromě Ukrajiny jste také na Slovensku. Chystáte se ještě někam?
Na Slovensku jsem měl obchodního partnera, se kterým jsem se měl rozejít mnohem dřív. Díky tomu jsme tam zaspali a ujel nám vlak. Teď jsme to zkonsolidovali pod jednu entitu, strategicky to řídíme jako jeden trh Česko–Slovensko a doháníme, co jsme zanedbali.
Já vždycky potřebuju výzvy. Nerozumím lidem, kteří žádné nemají a jen tak přežívají. Mě to žene dál. Když se nám daří, hledám další metu. Díky výsledkům v Česku patříme do top pěti regionů Remaxu, takže příležitost převzít další země určitě existuje. Ale naučil jsem se, že není dobré si nakládat víc, než člověk unese.
Priorita je třicetiprocentní podíl v Česku, stejná úroveň na Slovensku a pořádně rozjet Ukrajinu. Až potom další trhy.
A bavíme se teoreticky pořád o střední Evropě?
Ano, to se nabízí. Mám navíc velkou výhodu v týmu. Generální ředitel Honza Hrubý je pro mě jako bratr, se kterým si skvěle rozumíme, nemusíme moc mluvit a fungujeme na stejné vlně. I tým na centrále je výborný. To nám dává předpoklad, že byznys dokážeme rozšířit.
V nedávné době jste prodával vlastní dům a stavíte si nový. Dal jste to někomu z vašich makléřů, nebo jste si ho prodával sám?
Samozřejmě to bylo přes Remax. Vím, že bych to mohl zkusit sám, ale nemám na to čas. Makléř ušetří problémy a rizika a prodá rychleji a dráž.
Dům byl prodaný během čtrnácti dnů a prodal se velmi dobře. Horší je to stavění. V Česku je to úplně jiný zážitek než ve Španělsku, kde střídavě žijeme. Tam všechno běží, jak má. Tady… to radši nechám bez komentáře.
The post Za naším růstem je nemocná ekonomika, říká majitel českého Remaxu David Krajný appeared first on Forbes.
