Skoro 3200. Tolik nájemních bytových jednotek už v Praze provozují institucionální investoři a profesionální správci. A podle poradenské společnosti Knight Frank jejich počet v nejbližší době ještě výrazně naroste. Aktuálně je totiž ve výstavbě rekordních 2300 nových nájemních bytů.
V hlavním městě zároveň stoupá nájemné, a to meziročně o osm a půl procenta. O velké nájemní projekty se navíc čím dál tím více zajímají i významní investoři z řad českých firem nebo fondů.
O trendu takzvaných build to rent (BTR) nemovitostí, které developeři od počátku stavějí jako nájemní projekty pro velké investory, mluví v rozhovoru pro Forbes Zuzana Chudoba, členka prezidia Asociace nájemního bydlení a především majitelka a zakladatelka společnosti BTR Consulting, která se věnuje poradenství v oblasti nájemního bydlení.
Kdy tento trend institucionálního nájemního bydlení do české metropole vlastně přišel? A kdo jsou momentálně největší hráči na pražském trhu?
Dá se říct, že institucionální nájemní bydlení zažívá v Praze boom?
Ano, můžeme mluvit o určitém boomu. Na pražském trhu je to vlastně zcela nově vznikající segment. Vzhledem k tomu, že sledujeme v ostatních segmentech opatrnost a útlum, jako je tomu třeba u kancelářských nemovitostí, tak je potřeba hledat nové segmenty. A to je právě nájemní bydlení.
Dalším faktorem, proč institucionální nájemní bydlení letos hodně posiluje, je to, že banky, respektive fondy, raisují stovky milionů korun měsíčně a potřebují je někam investovat. A nájemní bydlení je stabilní, anticyklický segment.
Takže to není čistě jenom poptávka ze strany lidí, hledajících bydlení, ale i chuť investovat?
Určitě to jde ruku v ruce. Moc dobře víme, že bydlení je nedostatek, že jsme v porovnání s dalšími evropskými městy hodně pozadu, co se týká počtu nově umístěných bytů na trh, a že stavíme málo. Tím pádem vzniká daleko větší tlak a poptávka po bydlení.
Určitě vám všichni z oboru potvrdí, že máme velmi nízkou neobsazenost. Ta se pohybuje kolem šesti procent, což je oproti jiným segmentům opravdu dobré číslo. A zároveň fondy potřebují mít segment, kam můžou bezpečně investovat.
Kdy ten trend vzestupu institucionálního nájemního bydlení, respektive build to rent segmentu, začal? Je to tak dva nebo tři roky zpátky?
Řekněme, že sledujeme jeho vznik už nějakých pět let zpátky. Dřív se hodně investovalo do činžovních domů, ale někdy před těmi pěti lety se začalo investovat do novostaveb.
Často se mě někdo ptá, jak velký ten segment může být, jaký může tvořit podíl. Uvedu to na příkladu. Máme partnerskou kancelář ve Velké Británii a tam segment BTR tvoří dvě procenta. Ani u nás nebude nijak zvlášť veliký z procentuálního pohledu, ale určitě bude hrát významnou roli.
Foto se souhlasem Central Group
Proč se projekty, budované od začátku jako nájemní, objevují na českém trhu až teď? Co stálo za tím zpožděním oproti jiným trhům? Byly to levné hypotéky, nebo historická náklonost Čechů k vlastnímu bydlení?
Určitě je to dané historickými souvislostmi. To, že lidé preferují vlastní bydlení oproti nájmu, slyšíme pořád. I proto měl celý segment BTR pomalejší začátek. Nedostupnost bydlení hlavně ve velkých městech se ale stále zvyšuje a ceny bytů neustále rostou, takže se poptávka přelévá do nájemního bydlení.
A částečně to bylo i těmi ostatními segmenty, protože doteď se investovalo do kanceláří, logistiky nebo do retailu. A nyní vidíme přirozený tlak na nájemní segment.
Když se podíváme na západ nebo na sever, tak ve Velké Británii BTR segment funguje asi patnáct let, v USA je to kolem dvaceti let a v severských zemích zhruba dvanáct let. Takže ten trend vlastně přirozeně došel k nám a postupně se přelévá i do východních států.
Co je pro projekty, které do tohoto odvětví spadají, typické? Čím se build to rent projekt liší od projektů, které jdou do prodeje, nebo od nájmů na individuálním trhu?
První kritérium bude velikost projektu. Investor nebude investovat do projektu s třiceti byty, ale kouká se na projekty o velikosti třeba nad sto bytů.
Dalším rozdílem je optimalizace bytových jednotek, respektive jejich půdorysů, protože musejí být efektivně navržené tak, aby se dobře vybavovaly, dobře spravovaly a zároveň v celkové investici dobře vynášely.
Důležité je i zázemí pro provoz domu. V rámci celého BTR segmentu navíc existují i podsekce, kdy můžete mít i luxusnější projekty, kterých v Česku tolik není, a jež mají k dispozici i další sdílené prostory jako posilovnu, co-working nebo další služby.
Jak projekt přímo pro institucionální nájemní bydlení vzniká? Developer začne stavět nájemní projekt a pak hledá investora, který by ho odkoupil? Nebo má investora už předem a pak staví společně?
Tím, jak je to nový segment, není v tom ještě úplně systém a všechno vzniká trochu divoce. A i ta spolupráce se zatím trochu hledá. Všechny projekty, které tady aktuálně máme, jsou z 98 procent předělané z projektů původně naplánovaných a povolených na prodej. Takže jednotky jsou větší, než by bylo potřeba, a nejsou tak efektivní. Standardně zatím pořád developeři plánují projekty čistě pro prodej a ne pro pronájem.
Někteří z nich už si ale uvědomují, že když mají velká rozvojová území, tak je dobré urychlit výstavbu, a proto některé z domů připravují na nájemní bydlení. A v určité době pak hledají investora.
Standardně investoři teď preferují, aby měl projekt alespoň stavební povolení. Problém, který sledujeme s našimi klienty, je však ten, že je na trhu sice hodně kapitálu a investoři by rádi investovali, ale projektů se stavebním povolením je minimum.
Je to způsobeno dlouhými povolovacími procesy? Developeři by rádi měnili projekty na nájemní, ale kvůli zdlouhavému povolování nemohou pružně reagovat?
Je to přesně tak. Náš trh není dostatečně flexibilní a rychlý jako v zahraničí, a tak se pracuje s tím, co je. Svoji současnou firmu mám čtyři roky a předtím jsem se také věnovala nájemnímu bydlení a musím říct, že za námi developeři přicházejí stále častěji, abychom připravovali nájemní projekty na míru.
Většinou ve velkých rozvojových územích, kde si vyčlení třeba dva domy pro nájem a hledají investora, se kterým se spojit. Takže si myslím, že to uvažování a celé prostředí se začíná měnit a kultivovat.
Platí tedy u institucionálních nájmů, stejně jako na vlastnickém trhu, že nabídka poptávce nestačí?
Poptávka je dnes daleko vyšší. Kdyby tady s námi seděli u stolu kolegové z developmentu, tak by to určitě odsouhlasili a připomínali by právě pomalé povolování, které se propisuje do všech segmentů i do toho našeho.
Když se vrátíme ještě k těm investorům, dá se říct, kdo jsou největší hráči na pražském trhu?
V současné době je to téměř výhradně domácí kapitál. Ale očekáváme, že do pěti let by přišli i zahraniční investoři. Nájemní bydlení je specifické tím, že jde o ekonomiku rozsahu, to znamená, že potřebujete mít velká portfolia. A ta my tady nemáme právě kvůli těm momentům, o kterých jsme mluvili předtím. Aktuálně je na pražském trhu několik desítek hráčů, přičemž ty největší tvoří český kapitál, lokální hráči a fondy.
Ale velikostí portfolií se ani ti největší nemohou rovnat západním zemím, že?
To je úplně neporovnatelné. Na druhou stranu se také musíme podívat na velikost České republiky a počet obyvatel v Praze. Není jednoduché obsadit v jednu chvíli projekt s pěti sty byty. Ale pokud si investor koupí jeden projekt se stovkou bytů, tak tím určitě neskončil a bude chtít portfolio rozšiřovat. Což v Česku nejde jednoduše.
Kdo spadá pod velké domácí investory? Jsou to hlavně fondy nebo skupiny, které si nechávají vlastní portfolia bytů na pronájem?
Je tady několik firem, které se rozhodly si vystavěné bytové domy ponechat. Je to typicky třeba Trigema, Siko nebo Passerinvest. Na druhé straně máme fondy, jako je například Reico a podobní. A pak jsou tu ještě další rodinné byznysy, které teď připravují velké množství nájemních projektů. Ale nejsou ještě vidět.
Mluvíme o firmách, které nejsou primárně realitní, ale pouští se i do nemovitostí?
Přesně tak. To jsou společnosti, které se doteď věnovaly trochu jinému byznysu. Ale realitami si udržují svoje vlastní jmění a jeho hodnotu a aktuálně investují právě do nájemního bydlení. Moc o tom otevřeně nemluví, ale mají velká portfolia.
Kolik bytů se v příštích letech na institucionální nájemní trh dostane?
Odhadujeme, že do roku 2030 bude mít pražský BTR segment asi deset tisíc bytů. S tím, jak je víc a víc investorů nebo developerů ochotných vyčlenit některé bytové domy do nájmů, tak to může být i o něco víc a možná už teď směřujeme k nějakým dvanácti tisícům. Ale to je pořád velmi zanedbatelné číslo, protože vidíme, že v Praze chybí asi sto tisíc bytů.
Jsou z toho investorského pohledu atraktivní i regiony, nebo je Praha osamocená?
Na Prahu se teď všichni koukají, protože je tady velká poptávka, dobrá dopravní dostupnost a tak dále. Hodně dobře se jeví Brno, i tam je dost projektů v přípravě, v Plzni také vznikají nové projekty. I některá další velká krajská města začala připravovat své projekty. Takže i v regionech je ten trend přítomný. Vždycky bude ale hodně důležitá dopravní dostupnost.
Občas ve spojitosti s institucionálním nájemním bydlením zaznívá, že velcí investoři odkrajují z toho malého koláče povolených bytů další část, a bytů ke koupi je proto ještě méně. Zároveň je to ale pořád bydlení jako bydlení. Jak se na to díváte?
Tak když se budeme dívat na to, kdo v Praze kupuje byty jako individuální zájemce, tak já si troufám tvrdit, že z padesáti procent jsou to také investoři, ale retailoví investoři. Jsou to lékaři, právníci, majitelé firem, kteří si do bytů ukládají peníze, které vydělali. V České republice je investice do nemovitostí stále velmi oblíbená oproti jiným investičním nástrojům.
Takže ono už to tak funguje i na tom retailovém trhu. A ano, potom tu máme profesionální BTR segment, ale neřekla bych, že nějak významně snižuje nabídku. Rozhodně by ale bylo fajn, kdyby nových bytů vznikalo ještě víc.
Takže stejně nakonec většina prodaných bytů skončí na nájemním trhu, protože i ti individuální kupující je mají jako investici?
Zjednodušeně řečeno, fondy a institucionální investoři jsou vidět, kdežto individuální investoři vidět nejsou. Ale jsou tady. Když se budete dívat na realitní portály, tak uvidíte, že velké množství bytů z jakéhokoli nového projektu šlo do nájmu.
The post Do nájemního bydlení už investují i velké rodinné firmy, říká Zuzana Chudoba appeared first on Forbes.
